Optimalisatie door afwaardering?

Een goed ingericht financieel sturingskader wordt vaak gezien als een ultieme oplossing voor alle financiële problemen van woningcorporaties. Er is een veelvoud aan modellen en kaders in omloop waarin veelal wordt gerefereerd aan bepaalde kengetallen of rendementscijfers.

Zowel investeringen als de bestaande complexen dienen een bepaald minimum rendement te behalen en de begroting dient te voldoen aan vereisten voor de rentedekkingsgraad, de solvabiliteit en de loan-to-value. Laat er geen twijfel over bestaan dat het sturen op dergelijke kengetallen op alle fronten is aan te moedigen. Een goed financieel sturingskader omvat echter meer dan kengetallen alleen.

Fiscaal voordeel door afwaardering

Een fixatie op het behalen van een minimaal rendement geeft de prikkel dat naast de exploitatie van het vastgoed (direct rendement) ook het indirect rendement van het vastgoed positief dient te zijn. Er zijn twee belangrijke argumenten waarom dit niet per definitie waar is. Ten eerste wordt de lagere marktwaarde van dit jaar gebruikt voor de rendementbepaling van volgend jaar. Een afwaardering nu leidt daarmee dus tot een hoger direct rendement volgend jaar. In de commerciële praktijk schrikt het nieuwe management van een vastgoedfonds dan ook niet terug voor een afwaardering in het eerste jaar van aantreden. Een tweede argument is dat een afwaardering van in dit geval de WOZ-waarde kan leiden tot een fors fiscaal voordeel. Hierdoor ontstaat namelijk ruimte voor fiscale afschrijving van de portefeuille en daarmee verlaging van de verschuldigde vennootschapsbelasting.

Vanuit de adviespraktijk zien wij regelmatig dat het uitstellen van het betalen van vennootschapsbelasting een rentevoordeel kan opleveren van een paar ton tot soms miljoenen euro’s. Het loont dus wel degelijk om een dergelijke quick scan voor uw portefeuille uit te voeren en de mogelijkheden te analyseren voor bezwaarschriften tegen de vastgestelde WOZ-waardes van uw bezit.

Maatschappelijk rendement

Rendementsturing is in de praktijk van commerciële vastgoedbeleggers veelal ingericht door een assetmanager aan te wijzen die verantwoordelijk is voor het behalen van een minimaal rendementsniveau. Hierbij ligt de focus veelal op het beperken van de exploitatielasten en het bevorderen van de doorstroming in de portefeuille. De praktijk voor woningcorporaties is zoals op veel vlakken weerbarstiger. De maatschappelijke inzet in de vorm van een lagere huur, het niet uitponden en de inzet op het gebied van leefbaarheid, gaat immers ten kosten van het financieel rendement. Van oudsher redeneren en rekenen corporaties veelal vanuit het minimaal benodigde rendement (bedrijfswaardesystematiek). Door echter vanuit het maximaal haalbare rendement te rekenen (marktwaarde systematiek), wordt ook inzichtelijk wat een corporatie ‘laat liggen’ en wat daarmee de maatschappelijke inzet is. Nog een stap verder gaat het als hierbij onderscheid wordt gemaakt tussen werkelijk maatschappelijk rendement en inefficiëntie.

Financiële sturing

De invulling van het financieel sturingskader, de rol van maatschappelijk rendement, de relevante sturingsvariabelen en het rekenen aan vastgoed komen uitgebreid aan bod tijdens de (last-minute) cursus financiële sturing op 4 juni a.s.