“Nul-op-de-meter” woningrenovaties: een steeds beter wordende businesscase
Uit een recente publicatie van ING blijkt dat 30% van het totale besparingspotentieel van energie in Nederland is te behalen in de gebouwde omgeving. Door het bouwen van energiezuinige nieuwbouwwoningen leveren woningcorporaties een belangrijke bijdrage in het benutten van dit besparingspotentieel. Echter, aangezien door nieuwbouw slechts circa één procent per jaar van de sociale woningvoorraad wordt verduurzaamd, richten woningcorporaties zich steeds meer op het verduurzamen van bestaand bezit.
Een mogelijke manier om het bestaande bezit te verduurzamen is door het bezit te renoveren tot “Nul Op de Meter” (NOM) woningen. Dit zijn woningen die door hun lage energievraag en technische voorzieningen zelfvoorzienend zijn, waardoor bewoners bij normaal verbruik geen (of een kleine) energienota hebben.
Tot voor kort was het rendement van NOM-woningrenovaties zeer laag: de forse investering kon nauwelijks worden terugverdiend. Momenteel werkt het Ministerie van Binnenlandse Zaken aan een voorstel die het voor verhuurders mogelijk moet maken om bij bewoners van een NOM-woning een vergoeding in rekening te brengen. Deze vergoeding wordt de energiedienst genoemd en biedt woningcorporaties de kans om een fatsoenlijk rendement op investeringen in NOM-woningen te behalen, terwijl de woonkwaliteit van huurders fors omhoog gaat en hun woonlasten niet toenemen.
De energiedienst heeft een forse positieve impact op de businesscase. Uitgaande van een energiedienst van € 100 per maand, een levensduur van vijftig jaren en een rendementseis van 5,25% bedraagt de netto contante waarde van deze kasstroom circa 30 duizend Euro. Bij een energiedienst van € 150 per maand bedraagt de waarde zelfs circa € 44 duizend. Ten opzichte van een reguliere renovatie (bijvoorbeeld naar label B) neemt het budget voor de renovatie met dit bedrag toe. Daarnaast krijgt een NOM-woning naar alle waarschijnlijkheid minstens 34 extra WWS-punten ten opzichte van een label B woning. Hierdoor neemt ook het huurpotentieel toe.
Bijkomend voordeel van renovatie naar NOM is dat de levensduur van de woning fors verlengd wordt. Er zijn corporaties die de woning na een NOM renovatie weer als nieuw beschouwen: de woning gaat dan theoretisch weer vijftig jaar mee. Andere corporaties rekenen met een levensduur na renovatie van 40 jaren. In elk geval wordt de levensduurverlenging bij een NOM-renovatie vaak hoger geraamd dan bij een reguliere renovatie. Deze levensduurverlening zorgt in de businesscase voor een verlenging van de kasstromen en dus voor een toename van de waarde van de woning.
Een veel voorkomend begrip bij NOM-woningrenovaties is de “Total Costs of Ownership”, ofwel TCO. Hierbij legt de corporatie de verantwoordelijkheid van het onderhoud na de renovatie neer bij de bouwer. Dit is met name interessant bij NOM-renovaties omdat de corporatie alleen de energiedienst in rekening mag brengen indien de woning aan de NOM-definitie blijft voldoen. Dit houdt onder meer in dat de isolatiewaarde en de opwekcapaciteit van bijvoorbeeld de PV-panelen van de woning boven een bepaalde waarde moet blijven. Door het onderhoud na renovatie bij de bouwer neer teleggen blijft hij verantwoordelijk voor de technische kwaliteit van de renovatie.
Een TCO-overeenkomst kan op verschillende manieren gestructureerd worden. Zo kan de corporatie vooraf de kosten van de renovatie en het onderhoud voor een bepaalde periode in zijn geheel betalen aan de bouwer. Hierbij kan de corporatie het budget van het onderhoud bepalen door haar onderhoudsnorm gedurende de afgesproken periode netto contant te maken. In deze constructie dient de corporatie zowel de renovatie als het onderhoud vooraf te financieren. De corporatie en de bouwer kunnen ook afspreken om zowel de renovatiekosten als de kosten voor het onderhoud in de vorm van een jaarlijkse betaling te voldoen. De financiering van de renovatie ligt in dit geval bij de bouwer en de corporatie least als het ware de woning van de bouwer. Een momenteel meer voorkomende constructie betreft een tussenvorm: de corporatie financiert de kosten van de renovatie en betaalt een jaarlijkse bijdrage aan de bouwer voor het onderhoud.
De ontwikkeling van de energiedienst biedt corporaties de mogelijkheid om op zeer korte termijn het rendement van NOM-woningrenovaties fors te verhogen. Bouwers zijn daarom druk bezig met het ontwikkelen van NOM-renovatieconcepten. Door deze ontwikkeling is de verwachting dat de kosten voor NOM-woningrenovaties snel zullen dalen. Ook dit vergroot de financiële haalbaarheid van NOM-woningrenovaties. Het is dus niet voor niks dat steeds meer corporaties starten met het opdoen van ervaring met dit renovatieconcept.
Tijdens ons seminar “De meerwaarde van energiezuinige huurwoningen” op 26 juni a.s. in Utrecht wordt onder meer de businesscase van NOM-woningrenovaties uitgediept. Bent u erbij?
