Peter van de Weg, directeur-bestuurder van Elkien, over keuzes en prioriteiten
Met het afschaffen van de verhuurderheffing is er geld voor corporaties om te investeren. Daarover zijn uitdagende nationale prestatieafspraken gemaakt. Maar ja, stikstof, oplopende bouwkosten, stijgende inflatie en rente… Hoe realiseer je dat? En hoe houd je – zeker ook financieel – richting in deze turbulente tijden én op lange termijn. Peter van de Weg, directeur-bestuurder van Elkien, volgde de opleiding Koers houden in zwaar weer.
U bent in een uitdagende tijd directeur-bestuurder. Er gebeurt veel in corporatieland.
“De opgave in de samenleving is enorm en die is er de afgelopen jaren niet minder op geworden. Kijk je naar de problematiek: energiecrisis, woningcrisis, stikstofcrisis, beschikbaarheid van woningen, verduurzaming, et cetera, dan zie je dat het een enorme klus is om betaalbare en duurzame woningen te kunnen bieden in een prettige leefomgeving. Maar dat willen wij onze huurders wel graag bieden; we willen thuisgeven voor onze bewoners. Elkien noemt zich de thuiscorporatie en dat voelen we in onze vezels. Het is belangrijk dat we het goed doen. Want wij gaan voor tevreden bewoners die zich welkom, gewaardeerd en thuis voelen in hun woning en bij onze organisatie.”
Nu verdwijnt de verhuurderheffing, dus komt er geld vrij. Kan de vlag uit?
“Het helpt zeker, want je hebt het niet over kleine bedragen, het gaat echt ergens over. Sinds 2013 dragen corporaties deze belasting af over de waarde van hun woningbezit. Tot 2021 leverde dat de overheid in totaal al meer dan 11 miljard euro op. Voor ons betekende het zo’n 12 miljoen euro per jaar. Jarenlang hebben we daardoor minder kunnen doen dan we wilden. Door de huidige situatie waarin Nederland verkeert en de afschaffing van de verhuurderheffing heeft de overheid ons nu weer in het vizier als partner. Dat was niet zo, volkshuisvesting in het algemeen en de manier waarop corporaties daar hun bijdragen aan leveren, werden niet voldoende gezien. Gelukkig is dat nu gekanteld.”
Verhuurderheffing weg. Nationale prestatieafspraken ervoor terug. Blij mee?
“De nationale prestatieafspraken – bouwen van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen, verduurzaming, betaalbaarheid, betere leefbaarheid – zijn een mooie uitdaging voor ons en vertalen we naar ons eigen werkgebied. Afgelopen jaar hebben we gekeken op welke manier we deze extra financiën kunnen inzetten. Wat is afgesproken, wat ‘moeten’ we en wat vinden we zelf belangrijk? Want in deze turbulente tijden kan niet alles. Je kunt je geld maar één keer uitgeven. Er staat hier nu eenmaal geen geldboom in de tuin.”
Als financieel niet alles kan, hoe maak je dan keuzes op korte en lange termijn?
“In deze tijd met de hoge inflatie, de slechte beschikbaarheid van materialen en de stijgende rente is het de kunst om naast ambitieus ook realistisch te blijven: we spreken alleen iets af als we dat ook daadwerkelijk kunnen waarmaken. Een deel van de verhuurderheffing gaat helaas op aan de prijsontwikkelingen. In samenspraak met onze partners in ons werkgebied – medewerkers, huurdersorganisaties, gemeente, raad van commissarissen, et cetera – hebben we onze stip op de horizon bepaald: waar willen we in investeren, hoe gaan we het geld benutten? Dat noemen we ons toekomstbestendig portefeuilleplan, en dat bestrijkt 10 tot 15 jaar. Op basis daarvan hebben we een Top-5 gemaakt van wat we gaan aanpakken nu de verhuurderheffing wegvalt. Een kwestie van prioriteren vanuit het belang van onze bewoners.”
En waar liggen die prioriteiten dan voor Elkien?
“Het fors verbeteren van energielabels zodat de woonlasten betaalbaar blijven, heeft de hoogste prioriteit. Maar wijkvernieuwing is een goede tweede. Dat wil zeggen het slopen van bestaande verouderde woningen en het realiseren van duurzame nieuwbouw. Zo staan er de komende 10 jaar drie grootschalige wijkvernieuwingen op het programma. Dat gaat over duizenden woningen en over honderden miljoenen euro’s. Hoe dan ook is het belangrijk om daar goed over na te denken en daarbij ook de financiële continuïteit op lange termijn voor ogen te houden. Om de juiste keuzes te kunnen maken moet je goed weten wat de marktontwikkelingen zijn en wat de impact daarvan is op de financiën, hoe je financieel kunt sturen en bijsturen. Daarom heb ik de opleiding ‘Koers houden in zwaar weer‘ gevolgd.”
En? Wat was de toegevoegde waarde?
“De opleiding geeft mij meer handvatten. De behandeling van het DrieCompartimentenModel heeft voor mij echt toegevoegde waarde. Dit model helpt om vanuit je eigen visie – de stip op de horizon – als corporatie het kompas helder en inzichtelijk te krijgen. Met dit model kun je de ruwe uitgangspunten verfijnen. Daardoor kun je de communicatie met je omgeving onderbouwd aangaan, zodat mensen ook begrijpen dat de mogelijkheden niet oneindig zijn. Vervolgens kun je samen met je partners de beschikbare middelen goed inzetten. Maar, model of geen model, niet alles kan tegelijk. En dan ligt het bieden van andere oplossingen voor de hand. Zoals een energiecoach of eenvoudige isolatiemaatregelen.”
Het verschil tussen willen en kunnen?
“Voor mij was de centrale vraag tijdens deze opleiding: waar eindigt ambitie en begint realisme? De een zegt: ‘We gaan gewoon aan de slag’. De ander zegt: ‘ik wil vooraf meer grip hebben om te kunnen doen wat ik beloof’. Daarover zijn we met elkaar in gesprek gegaan en we hebben methoden en technieken aangereikt gekregen voor het realiseren daarvan op een gezonde financiële wijze. Vanuit verschillende perspectieven wissel je van gedachten met elkaar. Je laat je voeden door anderen. Corporaties hebben een belangrijke rol in de samenleving. De huidige tijd met een tekort aan duurzame betaalbare woningen én energiearmoede vraagt op oplossingen. Elkien wil graag onderdeel van de oplossing zijn.”
Meer weten over de opleiding?
Gedurende een middag gaan we in op de actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op uw financiële positie, het definiëren van passende grenzen voor uw corporatie en de mogelijkheden om bij te sturen als deze grenzen bereikt worden. Bekijk het programma en de eerst volgende datum.
