Betaalbaarheid: Huurder of corporatie slachtoffer van verduurzaming?

De verduurzaming van de gebouwde omgeving is een opgave die zijn weerga niet kent. Met een derde van de Nederlandse woningen in bezit kunnen woningcorporaties een cruciale rol spelen. Het is misschien wel de grootste opgave ooit voor de sector. Dat vraagt om een weloverwogen verduurzamingsstrategie. Hoe past duurzaamheid in het traditionele spanningsveld van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit? In dit artikel gaan we in op de betaalbaarheid. In een volgend artikel gaan we in op beschikbaarheid.

In 2017 hebben corporaties onderling de afspraak gemaakt om in 2018 een plan van aanpak op te stellen in 2050 CO2-neutraal te zijn. De routekaart CO2-neutraal vormt hierbij voor corporaties een goed uitgangspunt om inzicht te krijgen in de hoeveelheid CO2-reductie en de hoeveelheid investeringen die daarvoor nodig zijn. Er is ruim 100 miljard euro nodig om de CO2-uitstoot van het corporatiebezit met zo’n twee derde te reduceren. Deze inzichten roepen veel vragen op. Moet de huurder meebetalen? Kunnen we dan nog bouwen? Komt onze financiële continuïteit in gevaar? Wanneer dan en welke scenario’s zijn er om bij te sturen? Kortom, hoe stuur je op lange termijn tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit?

Huurders dubbel de klos?

Het CPB maakte 4 oktober bekend wat we met elkaar al wisten: de koopkracht van de laagste inkomens valt lager uit door de hogere energielasten. Het CPB spreekt zelfs over een “denivellerend effect”. De doelgroep van corporaties besteedt een relatief groot deel van zijn inkomen aan woonlasten (huur en energielasten). Als de energielasten stijgen, hebben ze daar dus relatief veel last van. De laagste inkomens zijn dus de klos.

De stijging van de energielasten is een combinatie van een iets lagere elektriciteitsprijs en een fors hogere gasprijs. Woont een huurder dan ook nog in een relatief slecht geïsoleerde woning met dus een hoge gasrekening, dan is de huurder dus dubbel de klos.

Als het gaat om het bepalen van een verduurzamingsstrategie dan is dat vaak een keuze tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Om de verduurzaming te financieren kunnen corporaties de huren verhogen. Dat kan collectief door bij de jaarlijkse huurverhoging een beetje extra huur te vragen, door een hogere streefhuur te hanteren bij mutatie of door de huur van de zittende huurder bij renovatie te verhogen. Als de huurder al de klos of zelfs dubbel de klos is, is het dan opportuun om extra huurverhoging te vragen? Bij renovatie vanuit de gedachte van dalende woonlasten (huur hoger en energielasten lager) wellicht nog wel, maar …

Is betaalbaarheid wel financieel haalbaar voor corporaties?

Het WSW uitte op 2 oktober haar zorgen over de financiële haalbaarheid van de investeringen in de verduurzaming op sectorniveau. Zelfs een tussenstap als label A in 2030 is voor 55 corporaties (18% van de sector naar omvang) al niet haalbaar. Finance Ideas heeft de afgelopen maanden met een aantal individuele corporaties de financiële haalbaarheid van de verduurzamingsopgave in beeld gebracht. Simpel gezegd: we hebben  een MJB 2050 opgesteld met lange termijn beleidskeuzes voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en verduurzaming.

De vraag wat de beleidskeuzes voor 2050 zijn en in hoeverre deze afwijken van de huidige keuzes of van de uitgangspunten voor de MJB 2019-2028, geeft vaak veel discussie. Zijn Vastgoed, Financiën en Wonen het eens over de keuzes en is er voldoende scherpte en inzicht in de samenhang? Zeker als we het effect van keuzes inzichtelijk maken. Figuur 1 hieronder laat bijvoorbeeld zien wat het verschil op lange termijn is van inflatievolgend huurbeleid of een half procent meer of minder.

Een huurbeleid van inflatie plus een half procent resulteert in een LtV (op beleidswaarde) die iets verbetert. Een gematigd huurbeleid van een half procent onder inflatie resulteert in een LtV (op beleidswaarde) van boven de 80%. Met een inflatievolgend huurbeleid treedt nog steeds een “verslechtering” van de LtV (op beleidswaarde) op, maar met 50% is deze in 2050 nog steeds ruim binnen de norm van 75%.

Stap voor stap aan de slag met verduurzamen

De verduurzamingsopgave is een complexe operatie. Het invullen van de Routekaart is bijvoorbeeld één van de vele stappen om te komen tot een Plan van Aanpak CO2-neutraal. Het opstellen voor een MJB 2019-2028 in lijn met de Routekaart is ook een logische stap. Wij hebben een stappenplan opgesteld met een suggestie voor de te nemen stappen en de volgorde daarvan. De hierboven beschreven aanpak is onderdeel van de stappen 3 en 4. Hoe kunnen investeringen worden terugverdiend en welke impact hebben deze keuzes op de financiële haalbaarheid?

Inflatievolgend huurbeleid verslechtert veelal de financiële positie van een corporatie op lange termijn. En, met een inflatievolgend huurbeleid verslechtert veelal ook nog eens de betaalbaarheid voor de huurder. Beiden dus het slachtoffer? Of kan er aan een van de andere beleidsknoppen worden gedraaid? Of ligt de oplossing in de belastingdruk? Wordt vervolgd…

Aan de slag?

Met verschillende opleidingen rondom verduurzaming van vastgoed kunt u concreet aan de slag rondom uw verduurzamingsopgaven.