Pas op met snelle conclusies over wankelende huizenprijzen
De huizenprijzen zijn sinds midden jaren 80 vrijwel continu gestegen. De onderbreking van de grote financiële crisis in 2008 zijn we alweer bijna vergeten. Een huis waarvoor we in 1985 € 66.000 betaalden, moet nu € 428.000 opbrengen. De steeds maar dalende hypotheekrente was daarvan een belangrijke oorzaak: in 1985 bedroeg die 8% voor een rentevaste 10-jaars hypotheek, zonder Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Vorig jaar was deze rente met 1,4% ongekend laag. Aan die steeds maar dalende rente is nu een einde gekomen. De hypotheekbanken verhogen massaal hun rentes: we zien ruimschoots een verdubbeling in een paar maanden tijd. Welke consequenties gaat dit hebben voor de huizenprijzen? Piet Eichholtz, professor of Real Estate and Finance aan Maastricht University, deelt zijn visie.
Rentelasten
De logische eerste gedachte is dat die prijzen moeten gaan zakken. Een hogere hypotheekrente betekent immers een verslechterde betaalbaarheid. Een volledige hypotheek om afgelopen jaar de gemiddelde huizenprijs van € 387.000 te betalen, leverde toen nog een netto maandelijkse rentelast op van iets meer dan € 255, op basis van de toen geldende aftrek van 43%. Dat is bij de huidige huizenprijs, rente en aftrek ongeveer € 685. De lonen stijgen weliswaar iets, maar zeker niet genoeg om die hogere rentelasten te compenseren. Dus daar lijkt de wal het schip te gaan keren: als mensen de maandlasten voor hun woning simpelweg niet meer kunnen opbrengen, moet de huizenprijs omlaag.
Het keerpunt
De eerste tekenen van een omslag zijn inderdaad al zichtbaar. Een keerpunt in de vastgoedmarkt zie je altijd eerst in een afnemende liquiditeit en daarna pas in de prijs. Daarnaast staan huizen weer wat langer te koop. Het vermaarde weekblad The Economist publiceerde een analyse van de rentegevoeligheid van twintig woningmarkten in Europa en daarbuiten, op basis van deze redenering. Nederland kwam daar, na Zweden, als het meest risicovolle land uit. Ook recent onderzoek van Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam laat een duidelijk tegengesteld verband zien tussen de rente en de woningprijzen. Dat is beangstigend.
Rol van inflatie op de huizenmarkt
Maar het kan ook heel anders gaan. Ja, de nominale rente stijgt, maar de inflatie is nog veel harder gestegen. In reële termen is de rente dus sterk negatief. Wat betekent dat? Een woningkoper leent nu geld tegen 3,2%. Na de belastingaftrek is dat netto nog 1,9%. Maar de inflatie is ruim 13%, dus de reële waarde van de hypotheek neemt dan in één jaar met 13% af. Dat betekent dat die woningkoper na dat jaar 11,1% beter af is. En zolang de inflatie hoger is dan de rente, verbetert die financiële positie jaar in jaar uit. Dat maakt het super aantrekkelijk om heel veel te lenen, en de gemakkelijkste manier om veel te lenen is door het kopen van een huis met een grote hypotheek. Dat levert een extra vraag op naar koopwoningen en kan de prijzen nog verder opdrijven.
Terugblik in de tijd
Dit scenario lijkt misschien wat vergezocht, maar we maakten deze situatie in Nederland eerder mee in de tweede helft van de jaren 70. De hypotheekrente schommelde toen rond de 9%, met een toptarief van de inkomstenbelasting van 70%. Na de belasting bedroeg de rente toen dus net iets minder dan 3%. Tegelijk lag de inflatie structureel rond de 9%, zodat de reële waarde van een hypotheek snel afnam. Dat maakte het buitengewoon aantrekkelijk om een hypotheek af te sluiten en een woning te kopen. Het gevolg was een ongekende hausse op de woningmarkt: tussen 1974 en 1978 gingen de prijzen met ruim 21% per jaar omhoog. De prijsstijgingen kwamen pas ten einde toen het monetaire beleid in één keer veel strakker werd: de rente ging snel omhoog en de inflatie verdween bijna helemaal.
Blik op de toekomst
Of dit geschetste tweede scenario werkelijkheid wordt anno 2022 is niet met zekerheid te zeggen. Het grote verschil met de tweede helft van de jaren 70 is dat de lonen toen automatische prijscompensatie kenden: zo werd de koopkracht niet direct aangetast door de hoge inflatie en bleef het mogelijk om een hoge hypotheek af te sluiten bij gelijkblijvende betaalbaarheid. Dat is nu niet meer het geval.
Bovendien zijn we (nog) niet gewend aan een hoge inflatie, dus wellicht nemen burgers deze nog niet volledig mee in hun afwegingen om al dan niet te lenen. Maar verder lijkt de huidige situatie als twee druppels water op die van 45 jaar geleden. De les die we daaruit in ieder geval kunnen trekken is dat snelle conclusies over wankelende huizenprijzen prematuur zijn. De huizenprijzen gaan waarschijnlijk pas onderuit als de rente weer boven de inflatie uitkomt.
Duurzaamheid in de waardering
Met de huidige ontwikkelingen van de energieprijzen en de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt de meerwaarde van verduurzaming natuurlijk ook steeds belangrijker. Hoe doe je dat nu, energierekenen? Hoe ga je met duurzaamheid om in je rapportage? Wat levert het aanpakken van achterstallig onderhoud op?
Tijdens de e-Learning Duurzaam taxeren (3PE) ontvang je concrete handvatten voor deze vragen. Het berekenen wordt uitgelegd door mijn collega Dirk Brounen aan de hand van een Excel en als bonus ontvang je het model zelf ook. Handig voor je toekomstige waarderingen. Lees hier meer over deze e-Learning.
