Wat nou als we een deel van onze woning kunnen verhuren?

Auteurs: Piet Eichholtz, Linde Kattenberg en Nils Kok

Er ligt een gouden kans voor de financiële sector om zijn maatschappelijke betrokkenheid te verzilveren. Als meer mensen hun woning zouden kunnen delen, zou dat een eind kunnen maken aan een handvol van de meest prangende problemen van deze tijd. Want veel daarvan komen samen in de woningmarkt.

Vier grote problemen in de woningmarkt

Vier grote problemen van deze tijd komen samen in de woningmarkt. Ten eerste armoede. Die was al groeiende, maar met de geëxplodeerde energieprijzen dreigt het verwarmen van de woning deze winter voor veel mensen onbetaalbaar te worden. Het prijsplafond helpt daar natuurlijk bij, maar dat betekent nog altijd een gasprijs van op € 1,50 per kubieke meter, ongeveer tweemaal zo hoog als de prijs vóór de corona-epidemie.

Dan is er eenzaamheid. Onze steeds verder individualiserende maatschappij levert vrijheid op, maar de keerzijde is dat veel mensen, en dan vooral ouderen, zich steeds eenzamer voelen. En alleen wonen is dodelijk: volgens de recente overzichtsstudies levert alleen wonen een 32 procent grotere kans op sterfte op, en vergroot sociale isolatie de kans op een hartinfarct met een derde.

Probleem drie is de woningnood. Volgens de laatste prognoses zal die bij ongewijzigd beleid de komende jaren toenemen. De grootschalige bouwplannen om de woningnood op te lossen, komen maar moeizaam op gang. Ten vierde is er de klimaatverandering. Woningen leveren daar een belangrijke bijdrage aan, want een groot deel van ons energiegebruik en dus onze CO₂-uitstoot vindt plaats in de woning.

Is een woning delen de oplossing?

Als meer mensen hun woning zouden delen, zouden al deze problemen in één keer worden aangepakt. Het delen van een woning, bijvoorbeeld door de verhuur van een kamer, vermindert de woningnood, levert inkomsten op voor de verhuurder, en vermindert daarmee meteen de armoede. Het zorgt ook voor een efficiënter energieverbruik, want het is veel zuiniger om één woning voor twee mensen te verwarmen dan twee woningen. En ten slotte is het delen van een woning een remedie tegen eenzaamheid.

De cijfers laten zien dat alleenstaanden daar vaak ruimte genoeg voor hebben, vooral ouderen. Om een voorbeeld te geven: alleenstaande 67-plus-huurders in de vrije sector hebben een woning van gemiddeld 99 vierkante meter. In de koopsector is dat zelfs 117 vierkante meter. In beide gevallen is dat groter dan de gemiddelde woning van meerpersoonshuishoudens tussen de 25 en 44 jaar.

Ook in de andere leeftijdscategorieën hebben alleenstaanden relatief grote woningen. Tegelijk zien we een sterke terugval in het inkomen van alleenstaanden, die rond het 50ste levensjaar inzet, dus een extra inkomstenbron is dan voor veel huishoudens welkom.

Wat zijn de nadelen?

Echter, een woning delen heeft ook nadelen: het betekent minder privacy en meer kans op gezeur. Dat wil men liever niet, dus hebben mensen een steuntje in de rug nodig om de woning toch te gaan delen. Helaas krijgen ze die steun nu niet vanuit de Nederlandse financiële instellingen, integendeel. Financiële instellingen praten veel over duurzaamheid en maatschappelijke impact. Inderdaad, energieprestaties worden beter, CO₂-uitstoot lager, en klimaatrisico wordt in de gaten gehouden. Maar Nederlandse financiële instellingen kunnen ook bij de eerdergenoemde maatschappelijke problemen een nuttige bijdrage leveren, want ze hebben een belangrijke positie op de woningmarkt.

Waar ligt de uitdaging?

Ongeveer 70 procent van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen bestaat uit huurwoningen. In de gebruikelijke huurcontracten staat een clausule die het onderverhuren van een deel van de woning verbiedt. Dat maakt het onmogelijk om bijvoorbeeld een kamer te verhuren aan een student. Zo’n clausule is moeilijk te begrijpen, zelfs vanuit een puur financieel perspectief. De kans dat een huurder betalingsachterstanden krijgt, wordt juist kleiner als er sprake is van extra inkomsten uit onderhuur.

Ook de Nederlandse banken hebben heel veel invloed op de woningmarkt, met name via hun hypotheekportefeuilles. En in de standaardcontracten die daar worden gebruikt, staat dat het verhuren van een kamer of een ander deel van de woning, ofwel helemaal niet is toegestaan, of alleen na schriftelijke goedkeuring van de bank. Dat lijkt begrijpelijk: mocht een klant in de betalingsproblemen komen, dan wil de bank de beschikking krijgen over het onderpand om de lening terug te betalen.

Meetbare maatschappelijke impact, zonder rendement verlies

Echter, in Nederland komt het zelden zo ver. Zelfs in de crises van 1981-1985 en 2009-2012, toen de woningprijzen zakten met respectievelijk 45 procent en 19 procent, waren de hypotheekverliezen zeer gering. Bovendien geldt ook hier dat een onderhuurder zorgt voor extra inkomsten voor de hypotheeknemer en dus voor een lager risico op betalingsachterstanden. Deze voorzichtigheidsmaatregel is dus overbodig en kan gevoeglijk uit de hypotheekcontracten worden gehaald.

Met het wegnemen van deze barrières kunnen institutionele woningbeleggers en banken bijdragen aan het oplossen van vier grote maatschappelijke issues. Het lijkt bijna te mooi om waar te zijn, maar als de financiële sector het echt serieus meent met haar maatschappelijk beleid, dan ligt hier een gouden kans: meetbare maatschappelijke impact creëren, zonder dat het ook maar een euro aan rendement hoeft te kosten.

Ook interessant: Bundel verplichte 6PE punten Kamer Wonen

Je kunt de e-Learning Duurzaam taxeren ook als bundel afnemen met Onafhankelijkheid en objectiviteit. De bundel is erkend door het NRVT, dus zo behaal je snel en efficiënt de verplichte 6PE punten voor de Kamer Wonen.

Met deze e-Learning kies jezelf wanneer je de modules doorloopt. Na het afronden ontvang je een certificaat met je PE punten.