Lastige businesscase: Verduurzaming komt onvoldoende tot uitdrukking in waardestijging

Corporaties die nu reeds enthousiast werken aan het verduurzamen van hun bezit ervaren dat het rendement op deze investeringen laag of zelfs negatief is. Maar liefst 49% van de corporaties ziet de businesscase als grootste probleem als het gaat om het verduurzamen van hun bezit, bleek uit de Corporatie Survey Q2-2017 van Finance Ideas.

Zolang duurzaamheidsinvesteringen niet voldoen aan de rendementseisen van corporaties remt dit de uitvoering van initiatieven. Waarom renderen duurzaamheidsinvesteringen zo slecht en wat kan eraan worden gedaan?

De uitdaging

De kosten van het verduurzamen van het bezit zijn aanzienlijk. Volgens de recent verschenen ‘routekaart CO₂-neutraal’ van Aedes kost het plaatsen van een nieuwe schil ruim € 40.000 en een Nul-op-de-meter renovatie ruim € 65.000. De kasstromen veranderen beperkt als gevolg van dergelijke ingrepen: het blijft een woning met sociale huur, onderhoudskosten dalen iets en mogelijk kan een extra kasstroom worden gegenereerd met een energieprestatievergoeding. Daar blijft het bij. De kosten zijn hoog, de waardevermeerdering is beperkt. Het rendement is derhalve slecht.

Waarom weinig waardevermeerdering als gevolg van duurzaamheidsinvesteringen?

Bij het berekenen van het rendement speelt de huidige waarde van de woning een belangrijke rol: deze waarde wordt ook wel de inbrengwaarde genoemd. Wanneer de inbrengwaarde omlaag gaat gaat het rendement omhoog. Ten opzichte van de hoge kosten waardeert de markt de energetische kwaliteit te beperkt: recent onderzoek toont onder meer aan dat voor een doorsnee woning in Nederland 10% energiebesparing leidt tot een toename van de transactieprijs van slechts 2,2%, zo eerder al bleek uit het rapport Information Asymmetry and Energy Efficiency: Evidence from the Housing Market  van Brounen, Kok en Aydin (2017).

Voor een Nul-op-de-meter renovatie leidt dit tot een waardevermeerdering van 22%. Voor een woning van € 150.000 betekent dit een waardesprong van € 33.000: fors minder dan de kosten van de ingreep. Er kan dus worden geconcludeerd dat de verduurzamingsopgave nog niet volledig terugkomt in de waarde van de woningen: energetisch slechte woningen worden te hoog gewaardeerd; energetisch goede woningen worden te laag gewaardeerd.

Van ambitie naar verplichting

In de kantorenmarkt heeft de overheid besloten dat alleen kantoren met minimaal label C na 2023 mogen worden verhuurd. Dit drukt de waarde van kantoren met lagere labels, omdat er een streep wordt gezet door de kasstromen na 2022. Als een dergelijke eis in de corporatiemarkt wordt ingesteld dan zal dit impact hebben op de waarde van het bestaande bezit.

In volledige transparante en liquide markten waarbij prijsvorming tot stand komt op basis van alle beschikbare informatie zou de dreiging van overheidsingrijpen reeds zijn verdisconteerd in de prijs. Er is ons op dit moment geen bewijs bekend dat dit in de waardering van Nederlands woningbezit een rol speelt.

Voor corporaties creëert een investering in de woning naar label C of hoger een enorme waardesprong omdat het pand weer kan worden verhuurd. Maar ook het belasten van CO₂-uitstoot zal tot een groter waardeverschil tussen energetisch slechte en energetisch goede woningen leiden.

Kortom, wanneer de verduurzamingsambitie wordt omgezet in een verduurzamingsverplichting zal dit leiden tot een veel haalbaardere businesscase. Dit leidt tot een nogal krom resultaat. Pas als de overheid door maatregelen miljarden aan waarde van corporaties verdampt, kunnen duurzaamheidsinvesteringen voldoen aan de rendementseis.

Overheidsbemoeienis?

Toenmalig Minister Blok heeft aangegeven dat de overheid zou ingrijpen als corporaties niet genoeg doen op het gebied van duurzaamheid. Voorlopig is hiervan nog geen sprake, maar overheidsingrijpen is nog steeds niet ondenkbaar. Een verplichte labelspong is een realistisch scenario, omdat het eenvoudig meetbaar en daardoor makkelijk handhaafbaar is.

De route van overheidsmaatregelen zit vol valkuilen. Iedere maatregel leidt tot gewenste, maar ook ongewenst effecten. Een corporatie die vol voor CO₂-neutraal in 2050 gaat, wil mogelijk niet al op korte termijn het bezit naar label C halen.

Waarom wachten?

Het is niet zinvol om te wachten op waarde-effecten als gevolg van overheidsmaatregelen alvorens in actie te komen.  Momenteel kunt u de route nog zelf kiezen en afstemmen met andere maatschappelijke taken als betaalbaarheid en beschikbaarheid. Als u weet dat het rendement van duurzaamheidsinvesteringen laag is, maar u vindt deze investeringen van belang, hanteert dan een lage of zelfs negatieve rendementseis. Dit hoeft geen financieel probleem te zijn. Zolang u al uw maatschappelijke taken langjarig doorrekend en blijvend aan ratio’s van de toezichthouder voldoet, blijft u financieel gezond.

Tenslotte

Het bepalen van een verduurzamingsstrategie; de langjarige financiële haalbaarheid  hiervan in relatie met andere maatschappelijke doelstellingen zoals beschikbaarheid en betaalbaarheid; het bepalen van een realistische rendementseis; en het doorrekenen van uw investeringen. Het zijn allemaal uitdagingen waar u de komende tijd voor staat.

Aan de slag?

Op het gebied van duurzaamheid en verantwoord investeren biedt Finance Ideas Academy opleidingen die u concreet verder helpen in uw duurzaamheidsopgave:

• Verduurzamingsstrategie: Realisatie van een CO2-neutrale voorraad
• Verdien- en financieringsmodellen verduurzaming woningportefeuille

Uiteraard kunt u ook contact opnemen met ons voor een maatwerk en/of incompanyopleiding of voor een goed advies bij uw vraagstuk.