Routekaart invullen voor 1 mei? Sla stap 1 niet over!

Geplaatst op 2 april 2018
Geschreven door
Categorie Verduurzaming van vastgoed

Aedes heeft de Routekaart CO2-neutraal beschikbaar gesteld om corporaties te helpen bij het maken van een plan van aanpak om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben.

De Routekaart geeft inzicht in de omvang van deze majeure en complexe investeringsopgave op corporatieniveau. Corporaties gaan de Routekaart voor 1 mei invullen en uploaden, zodat ook een eerste inzicht van de omvang van de opgave voor de hele sector ontstaat. Er zijn meerdere denkbare motieven waarom u aan de slag gaat met de CO2-reductie van uw woningvoorraad. Ik kom er bij corporaties meestal zes tegen. De eerste vijf zijn positief; de zesde “omdat het moet” is minder positief. Ik hoop dat de positieve motieven u drijven.

Miljoenen en miljarden euro’s te investeren

In de Routekaart kiest een corporatie een technisch scenario per complex. Afhankelijk van onder andere de portefeuille strategie, de eigendomssituatie en de mogelijkheid of er kan worden aangesloten op een (duurzaam) warmtenet wordt één van de vier technische scenario’s gekozen. Dat zijn de vier technische scenario’s uit het onderzoek “Financiële haalbaarheid van een CO2-neutrale energievoorziening in de corporatiesector”.

Bij het ontbreken van een mogelijkheid om aan te sluiten op een (duurzaam) warmtenet is het basisscenario veelal NOM. De investering bedraagt dan ruim 52.000 voor een meergezinswoning en ruim 67.000 voor een eengezinswoning. Dat is inclusief btw, maar nog wel exclusief zogenaamde bijkomende kosten en het planmatig onderhoud dat waarschijnlijk gelijktijdig wordt uitgevoerd. Voor een corporatie vanaf zeg 1 á 2 duizend woningen bedraagt de opgave vaak dus al zo’n honderd miljoen euro.

Voor de grootste corporaties gaat het dus om miljarden. In het artikel “CO2-neutraal: 125 miljard euro financieel haalbaar?” leest u de inschatting van de investering voor de hele sector en de haalbaarheid daarvan.

Routekaart en samenhang met portefeuillestrategie

Veel corporaties zijn bezig met het invullen van de Routekaart. Het model geeft een basisscenario afhankelijk van een aantal kenmerken. Het technische scenario wordt mede bepaald door de portefeuille strategie. Deze portefeuille strategie heeft veelal een horizon van 10 jaar. Heeft u zich afgevraagd of die strategie hetzelfde blijft als u de horizon verlegt naar 32 jaar? Een jaren 80 meergezinswoning heeft nu wellicht als strategie doorexploiteren, maar bent denkt u dat u deze meergezinswoning daadwerkelijk gaat doorexploiteren tot 2050?

Sla stap 1 niet over!

plan-van-aanpak-co2-neutraal-corporatiesHet komen tot een weloverwogen verduurzamingsstrategie is natuurlijk meer dan een invuloefening. Het invullen van de Routekaart is één van de vele stappen om te komen tot een Plan van Aanpak CO2-neutraal. Het is vaak erg nuttig om meerdere scenario’s in te voeren. Waar zitten de keuzemogelijkheden en welke strategische uitgangspunten kunt u hanteren? Wij hebben onderstaand stappenplan opgesteld om in de loop van 2018 te komen tot een Plan van Aanpak CO2-neutraal.

De Routekaart is daarbij een nuttig instrument om in stap 2 de technische scenario’s per complex te bepalen. Een weloverwogen keuze in de Routekaart vereist duidelijke strategische uitgangspunten (stap 1). Zijn de strategische uitgangspunten al voldoende uitgekristalliseerd? Is de Raad van Commissarissen voldoende meegenomen?

Als u stap 1 nog onvoldoende heeft doorlopen, kan het raadzaam zijn dit alsnog te doen en de Routekaart nogmaals in te vullen. De praktijk leert dat het totale bedrag van de investering dan wel eens substantieel lager uit kan vallen. Verschillen van zo’n 30% komen geregeld voor. Dat zijn dus zomaar tientallen miljoenen euro minder. Dat is geen klein bier!

Rekenmodel financiële haalbaarheid CO2-neutraal

Nadat u het bedrag van de investering berekend heeft met de Routekaart is de volgende stap (stap 3) om naar de mogelijke inkomsten en opbrengsten te kijken en vervolgens naar de financiële haalbaarheid (stap 4). Immers, de Routekaart geeft een investering, zeg 100 miljoen euro, maar welke extra voordelen staan daar tegenover? Huurverhogingen, EPV’s, marktwaardestijging, korting op de verhuurderheffing of …. En, wat is uw financiële uitgangssituatie?

Wij zijn met de eerste corporaties de financiële doorrekening tot 2050 aan het maken. Met een rekenmodel wordt de financiële haalbaarheid van de investering uit de Routekaart inzichtelijk. Is dit überhaupt een reële ambitie, of kunnen de ambities zelfs eerder worden gerealiseerd als aan beleidsknoppen zoals beschikbaarheid en betaalbaarheid wordt gedraaid?

Doorpakken na de Routekaart!

Wilt u ook doorpakken? Of, wilt u stap 1 eerst nogmaals doorlopen en de Routekaart nogmaals invullen en daarna doorpakken? Wij ondersteunen corporaties bij deze lastige opgave onder andere door het uitvoeren van een impactanalyse. Deze analyse geeft op een eenvoudige manier inzicht in de financiële haalbaarheid van verschillende scenario’s van de routekaart CO2-neutraal. Dit bespaart u veel tijd, omdat u niet elke keer een scenario hoeft door te rekenen in de meerjarenprognose. Als uit de impactanalyse blijkt dat u een haalbare strategie volgt, kunt u deze vertalen naar relevante beleidsstukken en een update van de meerjarenprognose.

Hiernaast bieden we op het gebied van duurzaamheid en verantwoord investeren verschillende opleidingen die u concreet verder helpen in uw duurzaamheidsopgave:

Uiteraard kunt u ook contact opnemen als u de financiële haalbaarheid wilt gaan doorrekenen. Ik wissel graag met u van gedachte over uw aanpak voor het Plan van Aanpak CO2-neutraal. Neem gerust contact op voor uw vraag.

Auteur

  • Jeroen Dungelmann
    Jeroen Dungelmann Senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

corporaties van het gas afverdienmodellen voor zonnepanelen